İstanbul başta olmak üzere büyükşehirlerde kiralık konut piyasasında yaşanan hareketlilik, ev sahipleri ile kiracılar arasında yeni hukuki uyuşmazlıkları beraberinde getiriyor. Son dönemde bütçelerine uygun ev bulmakta zorlanan kiracılar, şimdi de ev sahiplerinin “6 aylık veya 1 yıllık peşin kira” ile “yüksek depozito” talepleriyle karşı karşıya kalıyor. Hukuk uzmanları ise aceleyle imzalanan sözleşmelerdeki bazı maddelerin, ilerleyen yıllarda kiracılar için ciddi mali yükümlülükler ve icra takipleri doğurabileceği konusunda uyarılarda bulunuyor.
Hürriyet’ten Selin Irmak Kaçmaz’a konuşan Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, peşin ödeme dayatmalarının yasal sınırlarını, sözleşmelerde gizlenen tehlikeleri ve imzalanmış olsa bile hukuken geçersiz sayılan şartları tüm ayrıntılarıyla açıkladı.
DEPOZİTO VE PEŞİN KİRA TALEPLERİ YASAL SINIRI AŞABİLİR Mİ?
Kiralık konut arayan vatandaşların en çok karşılaştığı taleplerin başında iki veya üç aylık depozito bedellerinin yanı sıra, kira bedelinin uzun vadeli olarak peşin ödenmesi geliyor. Peki, bu taleplerin hukuki karşılığı nedir?
Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri bu konuda net sınırlar çizmektedir. Yasaya göre, bir kira sözleşmesinde talep edilebilecek maksimum depozito (güvence) bedeli en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir. Ev sahiplerinin bu sınırın üzerinde depozito talep etmesi yasal değildir.
Kira bedelinin peşin ödenmesi hususunda ise durum biraz daha farklıdır. Hukuk sistemimize göre taraflar, kira ödeme dönemlerini sözleşme serbestisi kapsamında serbestçe kararlaştırabilirler. Sözleşmeye “Ödemeler 3 aylık dönemler halinde yapılacaktır” veya “Her yeni kira yılı başında 1 yıllık kira peşin ödenecektir” şeklinde madde eklenmesi hukuken geçerlidir. Kiracı bu şartı kabul ederek sözleşmeyi imzaladığında, bu durum bir dayatma değil, başlangıçta kabul edilmiş bir anlaşma olarak değerlendirilir.
GİZLİ GÜVENCE BEDELİ TUZAĞINA DİKKAT
Ödemelerin peşin yapılmasının kabul edilmesi, ev sahibine sınırsız bir talep hakkı tanımaz. Avukat Ali Güvenç Kiraz, peşin ödeme adı altında yansıtılan gizli güvence bedellerine karşı kiracıları uyarıyor.
Örneğin; kira sözleşmesi kurulurken kiracıdan yasal sınır olan 3 aylık depozito alınmışsa, bunun üzerine ek bir güvence bedeli talep edilemez. Sözleşmeye, “1 yıllık kira bedeli toplamda 16 ay üzerinden tahsil edilecek olup, fazladan alınan 4 aylık bedel kiraya verenin hesabında kira ödeme güvencesi olarak tutulacaktır” şeklinde bir madde eklenmesi tamamen geçersizdir. Kiracı bu tarz bir maddeyi imzalamış olsa dahi, yasal sınır aşındığı için depozito haricinde ödediği ek güvence bedellerinin kendisine derhal iade edilmesini talep etme hakkına sahiptir.
İLK YIL PEŞİN ÖDEYENLER İKİNCİ YIL AYLIK ÖDEMEYE DÖNEBİLİR Mİ?
Kiralık ev arayan pek çok kişi, sözleşme aşamasında kabul ettiği 1 yıllık peşin ödemenin yalnızca ilk yıla özgü olduğunu ve ikinci yıldan itibaren ödemelerini aylık olarak yapabileceğini varsayıyor. Ancak hukuk dünyasında bu durum en büyük yanılgılardan biri olarak öne çıkıyor.
Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Ali Güvenç Kiraz, kira sözleşmelerinin yenilenme dönemlerindeki ödeme biçimine dair şu kritik uyarıyı yapıyor:
“Bir kira sözleşmesinde başlangıçta ödeme şekli nasıl kararlaştırılmışsa, takip eden uzama yıllarında da aynı ödeme şekli aynen devam etmek zorundadır. İlk yıl kirasını peşin ödeyen bir kiracı, ikinci yıl kendi kararıyla aylık ödeme yapmaya başlarsa, mülk sahibi yasal yollara başvurabilir. Ev sahibi, ödenmeyen dönemin tamamını kapsayan yıllık kira bedeli için icra takibi başlatarak paranın tahsilini isteyebilir.”
SÖZLEŞMEDE YAZSA BİLE HUKUKEN GEÇERSİZ SAYILAN MADDELER NELERDİR?
Ev sahipleri genellikle “sözleşme serbestisi” ilkesine sığınarak diledikleri maddeleri sözleşmeye ekleyebileceklerini savunmaktadır. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümleri, ahlak kuralları, dürüstlük ilkesi ve kamu düzeni bu serbestiyi sınırlandırır.
Sözleşmede yer alsa ve taraflarca imzalanmış olsa dahi tamamen geçersiz kabul edilen maddeler şunlardır:
Emlak Vergisinin Kiracıya Yüklenmesi: Kira sözleşmesine “emlak vergisini kiracı ödeyecektir” şeklinde bir hüküm konulamaz. Yazılsa dahi geçersizdir. Eğer kiracı bu süreçte emlak vergisini ödemişse, ödediği miktarı ev sahibinden geri talep edebilir.
Enflasyon Sınırını Aşan Zam Şartı: Kira artış oranının “TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerinde” yapılacağına dair maddeler hükümsüzdür. Kiracı, yasal sınır olan TÜFE 12 aylık ortalamasına göre artışını gerçekleştirdiğinde yasal sorumluluğunu eksiksiz yerine getirmiş sayılır.
Özel Hayatın Kısıtlanması: Sözleşmeye “Eve şu saatten sonra misafir kabul edilemez” veya “Belli cinsiyetteki kişilerin eve girmesi yasaktır” gibi özel yaşamı sınırlayıcı kurallar eklenemez. Bu maddeler yazılı olsa dahi kiracının bunlara uyma yükümlülüğü yoktur ve bu maddelerin ihlali tahliye gerekçesi yapılamaz. (Ancak bu durum kötüye kullanılmamalıdır; eve sürekli ve kalıcı olarak farklı kişilerin yerleştirilmesi “alt kiralama” ilişkisi kabul edilir ve sözleşmeye aykırılıktan tahliye sebebi doğurur).
Avukat Ali Güvenç Kiraz, kiralama aşamasında ev bulma telaşıyla ağır şartları kabul etmek zorunda kalan kiracıların endişe etmemesi gerektiğini belirterek, kanunun emredici hükümlerine aykırı maddelerin hiçbir hukuki geçerliliği olmadığını ve kiracının bu maddeler yüzünden evden çıkarılamayacağını vurguluyor.
DEPOZİTO İADESİ NASIL HESAPLANMALI? ALINAN RAKAM MI GÜNCEL DEĞER Mİ?
Ev sahibi ve kiracı arasındaki en büyük uyuşmazlıklardan biri de tahliye sürecinde depozitonun hangi tutar üzerinden iade edileceği konusudur. Bu sorunun yanıtı, kira sözleşmesinde yer alan özel maddelere göre değişiklik gösterir.
Eğer Sözleşmede Özel Hüküm Varsa: Sözleşmede açıkça “Depozito, alındığı tarihteki tutar ve değer üzerinden aynen iade edilecektir” ifadesi yer alıyorsa, geçmişte ödenen nominal miktar ne ise kiracıya aynen o tutar ödenir.
Eğer Sözleşmede Özel Hüküm Yoksa: Sözleşmede iade şekline dair özel bir belirleme yoksa, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları devreye girer. Yargıtay kararlarına göre depozito; alındığı tarihteki kira bedeli oranına göre endekslenerek, tahliye tarihindeki güncel kira bedeli üzerinden iade edilmelidir.
Hesaplama Formülü Örneği:
Bir kiracı, aylık kirası 10.000 TL olan bir konut için 2 aylık kira bedeli karşılığında 20.000 TL depozito ödemiş olsun. 3 yıl sonra evden çıkarken güncel kira bedeli 25.000 TL’ye yükselmişse ve sözleşmede aksine bir hüküm yoksa; kiracının geri alacağı depozito miktarı, güncel kiranın 2 katı olan 50.000 TL olmalıdır.
